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房價調查 大安區1997萬以下算超值

房仲調查台北市民眾評估「划算房價」顯示，大安區、中正區、信義區分居前3名，價格分別是新台幣1997、1802、1754萬元，最後1名則是文山區995萬元。業者分析，大安區買屋，1997萬元以下就算超值，但文山區則要995萬元才划算。

永慶房仲集團表示，物價指數攀升，加上松山和虹橋機場對飛效應發酵，以及兩岸經濟合作架構協議即將簽署等議題加持，未來如何買到「俗擱大碗」的超值好屋是民眾最大的期待，卻也是遙不可及的夢想。永慶房屋集團針對全台網路購屋者看屋意向分析發現，隨著區域房價行情以及房市大環境不同，消費者對於划算房價也各有所異。

以大台北地區夢幻房價來說，台北市民眾賣屋的平均價格，以大安區最高，達1997萬元，文山區最低，為995萬元，兩區的價格認知，相差高達2倍。

而台北縣6大房市熱區 (板橋、新店、中和、新莊、永和、土城)則以板橋最高為1116萬元，最低為土城，平均價位落在728萬元。

永慶房仲集團研展室協理黃增福分析，這表示，對在大安區買房的人來說，平均而言，1997萬元以下就算超值，但文山區則要在 995萬元才划算。而板橋人的夢幻房價是1116萬元，土城的理想行情則是 728萬元，足以見得，同在台北市，民眾對於區域的「價值感」落差頗大。

挑選好住家 公告欄 公用區 樓梯間 藏玄機

現代居家重視管理品質，買屋前最好能先了解社區規約，例如是否禁止養寵物，以免買了房子才後悔。 圖片: 1 / 2郭寶珍在崔媽媽基金會主管公寓大廈管理業務，日前她偕同某房仲人員去看屋，當她詢問有關大樓管理的事項，例如管委會有沒有規定禁止養寵物等等，得到的回應竟是「不知道、不清楚」，讓她相當訝異與反感。因為一向號稱「專業」的房仲業者，竟然連這麼基本的資訊都沒有替購屋人掌握好，萬一房子買了、搬進去了，才發現不能養寵物，後悔也來不及了。撰文：李偉麟　攝影：陳志亮、張智傑 在媒體工作的李小姐，最近也有相同的感觸。上個月，她去看一間位在溫州街的國宅，一踏進大門，就看到通往地下室的鐵門緊鎖，裡頭暗暗的，隨口詢問帶看的仲介，地下室的用途與權屬，房仲卻回答：「這間房子不是我接的，是我同事的物件，我也不清楚，妳如果真的想知道，我再來問問看。」

李小姐當場在心裡給這位仲介打了不及格的50分，她絕不會把買房子這麼重要的事情，託付給這位仲介。

真禾機電總經理徐源德，也是崔媽媽基金會的公寓大廈機電專業顧問，參加過的管委會議超過1千場，接觸過的台中以北公寓大廈社區的數量超過1千個；他分析，除非是專門賣屋的房仲，才會去留意整幢大樓的管理細節與水準，一般仲介是很少花心思在這上頭的。

21世紀不動產說：「千金買屋，萬金買鄰。」一幢房子的管理品質不錯，代表其住戶對居住品質的維護有一定共識，是萬金難求的好鄰居。但是，一般人買房子，並不容易接觸到管理委員會，再加上房仲人員幾乎不會去過問房子的管理細節，在看房子時，就要以「自力救濟」的方式，從一些蛛絲馬跡觀察出大樓的管理品質。徐源德及郭寶珍分享以下7大撇步。

公設多的社區，要重視管理維護，才能為生活品質加分。 

中式家具好維護

撇步1：詢問社區總建坪及每坪月管理費 這點尤其適合購買預售屋使用，在房子蓋好交屋之前，就能大概算出建商預估的每坪管理費用是否合理。

例如某小型個案，每坪每月管理費為100元，若各戶加總起來的建坪是1250坪，代表每個月的管理費收入是12.5萬元。個案若訴求3班制保全，以目前的薪資水準，請1位保全要花3萬元，一個月就是9萬元，剩下的4.5萬元，要應付公共水電、清潔人員、管委會的支出，如電話費、電梯及機電保養、耗材維修等費用；概算一下就能知道這100元的收費標準是否合理，夠不夠應付所有的支出。

徐源德還打趣地說：「看過那麼多社區的大廳，我覺得擺放中式家具最省錢，就是那種明清式的太師椅，平常只要擦一擦就能維持清潔；反之，西式家具清理很麻煩，例如長毛地毯、水晶燈，保養起來不但費力，還很花錢。還有，購屋人很喜歡石材鋪設的大廳，但石材的保養費用很高，一坪500至800元，若再加上『晶化』處理，1坪要1千至3千元不等。」

徐源德特別指出，剛交屋的房子，由於第1年通常是建商委託物業公司代管，有些設施在1年的保固期當中，管理是不用錢的，但過了保固期就會發生維護費用，等於是一個「隱藏」的費用；剛成立的管委會，最好能仔細估算各個設施會產生的維修費用，避免面臨代管期一過，管理費用暴增的窘境。

撇步2：觀察公共區域的燈光與冷氣 觀察社區中庭的草木生長情況，也能窺知該社區的管理維護品質。 看房子時，如果在大熱天大廳卻沒有開冷氣，或是晚上看屋時，大廳、走道等公共區域有燈卻沒有打開，這有兩種可能，一是正在實施「節能減碳」，二是管理經費不足，需要靠這樣的方式來節流。徐源德說：「正常情況下，你進入一家5星級飯店，如果飯店沒有開燈、不開冷氣，這還像是家5星級飯店嗎？」

撇步3：留意公告欄 郭寶珍說，通常電梯口或電梯裡會張貼管委會的公告訊息，仲介帶你上樓看屋時，可以趁機看看都公告些什麼內容。最常看到的是哪幾戶的管理費還沒繳，如果欠繳的戶數很多，可知這棟大樓的管理費不容易收齊，會影響管理品質。另外，公告上如有管委會的連絡電話，也可以默記或拍照存檔，如果對這幢大樓的房子有興趣，而房仲人員又無法回答有關管理的問題時，可以找時間打電話詢問是否有禁止事項，例如不能養寵物，或者公共區域不能抽菸、外觀不能裝鐵窗等等，由此管道獲得一些大樓管理的線索。

撇步4：向管理員借廁所 去餐廳吃飯時，從廁所就能看出這家餐廳的清潔水準；同樣地，一幢大樓的公廁，如果打掃得很整潔，而且還提供衛生紙、洗手乳、擦手紙等，就表示這幢大樓的管理經費還算充足。

法拍買到凶宅 轉兩手才發現

中和市林姓婦人去年把住了四年的房子賣掉，不料買屋者事後發現是十年前發生「老夫殺少妻」命案的凶宅，要求解約退款。林婦氣得向前屋主與房仲求償，法官判決前屋主要賠償林婦一百廿九萬元，房仲也要退還四萬元服務費。板橋地院法官認為「凶宅」屬於房屋交易的重要資訊，就算原屋主不知買到的是凶宅，但再轉手賣給他人，仍須負責物件瑕疵的擔保責任；至於房仲業者，未能在簽約前調查該屋是否為凶宅，也得賠償。住商不動產指出，林姓婦人於九十三年四月透過房仲公司，以四百卅萬元向游姓屋主購買永和市永貞路的一棟房子，住了四年後，去年見房價飆漲，便以五百廿萬元賣給柳姓女子，賺了九十萬元。但一個多月後，林婦接到柳姓女子要求解約、退款的存證信函，還附上該屋是「老夫殺少妻」凶宅的新聞報導與判決書；林婦這才知道自己在凶宅住了四年，因而控告賣屋給她的游姓前屋主及房仲業者，要求賠償一百八十萬元。當時（八十八年十一月）的新聞報導指出，六十歲男子王久良與四十歲陳姓妻子爭吵，一氣之下在屋內將妻子勒斃。

游姓前屋主覺得冤枉，他說房子是九十二年二月以三百五十一萬元向法院標到的法拍屋，命案發生在八十八年，他無從得知房屋是凶宅，才會在契約中勾選「非凶宅」；仲介業者也表示不知該屋是凶宅。法官認為依市場行情，凶宅會減少三成的價值，當時游姓前屋主以四百卅萬元賣給林婦，三成即一百廿九萬元，游應賠償一百廿九萬元給林婦；而房仲未善盡調查屋況責任，不應收取當時的四萬元服務費。

松山虹橋對飛 帶動台商豪宅熱

房仲表示，由於台北松山機場與上海虹橋機場即將直航，近期北市豪宅產品買方中，台商資金背景佔交易比重由1月的9.5%，到5月的27.4%，佔豪宅交易比重逼近3成，創歷年來新高。

永慶房屋集團表示，松山機場與虹橋機場即將在6月14日直航，受「兩岸雙城一日生活圈」利多加持帶動，台商回台購屋意願明顯提升，使得2010年北市豪宅的台商色彩越來越濃。

永慶房仲集團研展室協理黃增福分析，上海閔行區一向是台滬經貿往來的活躍區，根據大陸閔行區官方最新公佈的資料顯示，當地台商包括長期居留共8047人、短期居留約7.4萬人，可見有兩岸商務往返需求的台商不在少數，如今松山-虹橋機場開放直航，對習慣台灣居住環境的台商而言，將大大提升在台購屋的意願。

黃增福指出，觀察近期大台北買方資金背景，可發現台商背景佔交易比重明顯攀升，其中，北市大安、中正、松山、信義計畫區、大直、天母及內湖等地區，近期都可見台商提出購屋需求與洽詢，並以高總價頂級豪宅產品詢問度最高，因此帶動台商佔賣屋比重大幅走高。

根據永慶豪宅事業部統計，以99年大台北豪宅買方背景來看，1到4月台商背景佔成交比重逐月攀升，分別為9.5%、12.5%、14.9%、18.5%，到了5月更攀升達27.4%，台商背景佔成交比重大幅攀升。

另外，外資 (含歸國華僑)買屋佔比也逐步走高，5月佔豪宅成交比重也由1月份的4.3%，攀升達5月份的6.3%，顯見無論台商或外資都看好台灣豪宅產品的未來前景，紛紛開始卡位佈局。

找尋超值好屋 台南市難度最高

■　北市1,200萬買3房 房仲：非夢事

　　所謂「超值好屋」的定義因人而異，根據永慶房仲集團調查，台北市買屋族最想在市中心，以1,200萬元之內的預算，購買三房的住宅產品，或寧可花500萬，買台北市中心大套房；台北縣網友心中最夯的超值屋則是500萬以下買到三房、350萬以下買到二房；700萬以下的透天別墅、500萬進駐台中豪宅區；至於高雄市民眾則認為，若能在高雄買到400萬以下的透天別墅、500萬以下進駐高雄豪宅區，就算超值好屋。

　　儘管多數人都認為，所謂的夢想划算屋，市面根本缺貨，「可望不可及」，但永慶房仲集團研展室協理黃增福指出，根據永慶房屋目前的委託案來看，符合上述條件待售物件其實為數不少，台北市即有200多筆，台北縣和高雄市則更有400多筆，因此入住超值好屋「非夢事」。

■　台南市超值屋少 南投購屋最幸福

　　黃增福進一步分析，印象中房價遠低於台北縣市和台中市的台南市，想買到超值好屋卻比其他縣市難，成為超值購屋幸福指數最低的都市，分析癥結在於台南市的房屋賣屋量少，加上買方對於台南房價的認知落差過大。根據中信房屋統計，台南市五月份的中古屋平均成交單價僅8.19萬元，但買方預期的價位，恐怕比平均行情來得低。

　　值得一提的是，台灣的觀光重鎮南投縣，在大量陸客的加持下，房地產效應持續發燒。除了被列為外國人來台long stay的首選外，日前更也順利啟動「埔里中華商場」都更案，甚至還獲第一銀行全額融資，創下大台北以外的地區首例，而今，再被列為全台最幸福的超值購屋區，移居南投，似乎漸成氣候。

房價真的下殺三成？

台灣各個以內需為主的產業，市場規模都不算大，而房地產更是其中最封閉型的產業。業內資訊極度不透明，許多市場訊息，都是靠口語或是媒體來傳播，這兩種方式的缺點，在於傳遞訊息的速度快，原本僅是「點」的事件，很容易被刻意鎖定成操作議題來放大。

在日復一日、眾口鑠金的效應下，「點」就逐漸被擴大成為「面」，到底什麼才是真的問題？哪一種訊息才是真相？一片霧裡看花。

舉例來說，房仲景氣究竟好不好，媒體上討論很多，太平洋房屋提醒，有的學者說房價將持續盤跌，至少要低迷兩年到五年；有的業者又認為，現在已經是谷底，馬上就要回升反彈，究竟市場走勢往上還是向下，莫衷一是。

解讀這些訊息的前提，最好事先了解訊息公佈者的背景，才能洞悉隱藏在訊息背後的動機與目的。

房地產訊息來源主要分三大類，一類是屬於房屋供給者的建設公司，一類是屬於買屋交易居間者的房仲，另一類則是房地產調查研究單位。

首先以建設公司來說，建設公司是供給者，要不斷的推案賣屋，才會有獲利；土地是有限的資源，供給只會愈來愈少。因此，原則上在都會區中，建商的土地取得成本只增不減，土地又佔成本中最高比例，所以新蓋的房子，沒有降價的條件或理由，在這樣的邏輯下，房價似乎只能愈賣愈高，不管在任何景氣下，房價都有理由維持在高點而不墜。

房屋仲介就不一定，房仲的角色跟建商不大一樣，建商屬是賣方的一方；而仲介則是居間者，房價高或低，對房仲並沒有太大的影響，畢竟成交的關鍵，在於買賣雙方對房價認知落差的大小，落差大就難賣，落差小就好賣，因此仲介居間撮合價格時，最重要的任務，就是讓雙方落差縮小。

先了解建設公司與房屋仲介不同的背景與動機，再來解讀二者在媒體上公佈的訊息，就比較容易判讀。

當房地產市場呈現賣方市場時，表示房市景氣好，仲介業務策略，會傾向操作「買方加價」，因為屋主看景氣好、房價漲，所以會惜售，賣方姿態相對高，因此此時重點在於推動買方加價，才能買到理想中的好房子。

掌握撇步 安心入住

各類型購屋人，買房子最擔心碰到的狀況皆不同，房仲業者便調查 ，首購族荷包吃緊，最怕買貴了；新婚小家庭則耽心買到問題屋，造 成難解的糾紛；至於換屋族普遍認為房子要愈換愈有「保值性」。因 此，專家建議，上述3大族群，應掌握勤查房價、保值抗跌如北市中 山區等區域、慎選優良房仲，才能確保開心、安心入住。

善用3招 精準查房價

房市交易資訊不透明，買屋人慎防買貴，因此更加掌握區域成交行情，也讓房仲網站的「查詢成交行情」功能，使用率飆高，目前包括官方如內政部營建署、北市府等或各大房仲品牌，皆提供成交行情資訊，但各有優缺點，因此專家分析3大要項，讓購屋人查價更精準。

　一、內政部營建署更新改版的「住宅e化網」，資訊豐富，但成交行情未能即時更新：內政部營建署於上周宣布「住宅e化網」更新改版，在「價格連結網」中，可依自身需求，租屋者可連結至崔媽媽租屋網、591租屋網查詢租金行情；購屋人可連結國泰房地產指數、信義房屋等網站了解成交行情。

　而若要利用「住宅e化網」查詢成交行情，可在「價格明細」功能中點選需求，但目前只限於中古屋、標售、法拍等3項，預售新成屋等產品則未提供。

　二、各房仲成交行情查詢，可依購屋區域善用房仲網站：各房仲網站的「成交行情」查詢功能，可提供周邊500公尺 內的行情，而住商不動產、中信房屋的「成交行情」功能，可提供近3個月成交日期區間及房屋類型等選擇，篩選條件較精細。

　若想在大台北地區購屋，如信義、永慶等大型房仲品牌皆有完整的賣屋資訊，而桃竹苗地區的購屋人，可善用台灣房屋、21世紀不動產的資訊，較為詳盡。

　至於全台灣各地的平均價格，可選擇台灣不動產交易中心的報告，結合中信房屋、太平洋房屋、住商不動產等6家業者的價量報告，綜合統計出各區均價。

　三、「行動一族」可善用手機查詢：信義房屋推出「第一手行情查透透」，透過iPhone定位與鏡頭，可讓購屋人即時掌握第一手行情趨勢，信義房屋網路事業部專案經理 葉文 君表示，消費者透過iPhone手機就能達到「隨走、隨看、隨查」之效。

　想要透過房貸試算，了解自身的購屋預算者，也可運用東森房屋的iPhone「找屋即時通」服務，一機在手，可享GPS定位找屋、成交行情、房貸試算等功能。

首購、新婚、換屋各有所需 掌握撇步 安心入住

各類型買屋人，買房子最擔心碰到的狀況皆不同，房仲業者便調查，首購族荷包吃緊，最怕買貴了；新婚小家庭則耽心買到問題屋，造成難解的糾紛；至於換屋族普遍認為房子要愈換愈有「保值性」。因此，專家建議，上述3大族群，應掌握勤查房價、保值抗跌如北市中山區等區域、慎選優良房仲，才能確保開心、安心入住。

　根據台灣房屋的調查，購屋人最害怕碰到的狀況，各類族群皆有不同考量，首購族荷包有限，有40％比率深怕「買貴了」，台灣房屋不動產研究中心副理江怡慧認為，一般首購族年齡層多介於30歲至35歲，因目前房價高漲，但所得增加速度不及房價，相對購屋壓力大，因此最在意的是購屋價格，常再三比價，深怕一衝動就買貴了。

　江怡慧建議，首購族可上各大房仲網站，查詢成交行情，再到房仲店頭訪價了解，「勤查房價」有助於清楚掌握市場行情水準。

　而賣屋族資產較豐厚，換屋時皆認為房子要愈換愈有價值才值得，因此最重「保值抗跌」性。

　根據東森房屋的調查可見，北市中山區腹地廣，產品多元，房市活絡，今年來單價漲21％至每坪40萬元，保值力最強勁，是換屋族不錯選擇。

　至於新婚小家庭，因夫妻皆要工作，家中又育有幼童，37％比例最害怕買到「問題屋」，也就是遇到滲漏水、凶宅、海砂屋等瑕疵，衍生許多難解的糾紛。

　因此江怡慧建議，新婚小家庭這類族群，平日空閒時間不多，應慎選優良房仲代為介紹物件，大型房仲品牌的經紀人，會善盡調查職責，詳細將房屋狀況記載於不動產說明書內，包括外觀上不易發現的瑕疵也會註明，並向買賣雙方解說，購屋較有保障。

精英優惠房貸利率 平民化

在央行嚴管房貸首段利率不可低於1.5％，銀行無法透過低利吸引房貸族上門，改與房仲業者合作祭優惠方案，不再鎖定優質客，而是將向一般自住房貸戶招手，只要透過房仲買屋且為自住用，幾乎都能貸到以往在銀行列為精英客層才能享有的優惠房貸。

　在央行尚未全面介入房貸利率之前，銀行紛紛針對精英客層，祭出優惠的方案，吸引好客戶上門，尤其外銀為搶優質客，紛紛將房貸利率下殺到1.3％以下，不過，從5月份起，市場上已看不到首段低於1.5％的房貸。

　銀行業者表示，既然無法透過低利來搶優質房貸客，且各銀行現首段利率差距都不大，要吸引客戶上門，難度高，為了擴展客群，銀行不再鎖優質客，而是將戰場擴大到一般自住客，只要透過買屋且為自住用，幾乎都能貸到以往在銀行列為精英客層才能享有的優惠房貸。

　目前銀行主要合作的房仲業以信義與永慶房屋為主，其中又以永慶與銀行的合作方案較多，目前有多達11家銀行如渣打銀、匯豐銀、星展等外銀，遠銀、元大銀、北富銀等民營行庫，就連作風較保守的合庫也加入戰區，期能透過與賣屋業合作搶客。

　不過，從銀行與房仲業的合作方案來看，還是以外銀方案較優惠，如星展前3年平均利率只有1.64％，而渣打銀則祭出第1年1.6％固定利率，第2年起1.6％機動利率。

　至於老行庫的利率還是相對偏高，如目前已和房仲業合作有合庫與台銀，而合庫前3年平均利率為1.825％，台銀利率更高，至少要2.038％起跳，從利率來看，老行庫因房貸利率較高之下，想在房仲這塊新戰區，占有一席之地，難度頗高。